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王珊:租購并舉,長租市場知幾何? | 2018中城聯盟論壇金融投資分論壇

導讀

租購并舉時代,如何看待長租公寓未來發展?如何投資長租公寓?2018中城聯盟論壇金融分論壇上,中城投資執行副總裁王珊以《租購并舉,長租公寓知幾何?》為題,深入淺出地介紹了長租市場發展背景、發展前景,并從投資商的角度分析了長租市場的投資機會

演講者:中城投資執行副總裁    

 

演講節選

 

有關長租市場的七個問題

從1998年中國住房商品化改革開始,到現在整整20年,房地產處于一個波瀾壯闊的發展大時機。十九大報告提出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”來補充住房供應端結構化的短缺。租購并舉作為第二次大型住房市場改革的時代機遇呈現在我們的眼前。在租購并舉大時代背景下,從專業房地產投資機構角度,如何看待長租公寓或者長租市場的投資機會?我們圍繞七個問題來深度解析。

第一,為什么長租公寓突然加速?

第二,誰在運營管理?

第三,紅海還是藍海?

第四,每一個城市都有長租市場嗎?

第五,投資長租公寓賺不賺錢?

第六,長租公寓怎么投?

第七,投資長租公寓怎么退出?

第一,為什么長租公寓突然加速?

首先是頂層制度設計。從政府的角度,無論是從民生還是從經濟角度,都希望房地產行業平穩發展。2017年下半年房地產行業經歷了有史以來最嚴厲的調控政策,在這樣一個背景下,對于居者有其屋,通過不斷的供給側結構性改革來補充住房供給短板的需求迫在眉睫。

從2015年開始,租賃市場迎來政策紅利。與日本、美國的房屋交易市場比較,美國和日本的租賃交易量都接近30%,而中國只有6%。這說明我國目前需要通過供給側改革加大租賃供應量,通過長效機制來穩定住房多主體、多需求的市場狀態。

未來五年北京、上海和廣州,政府預計將提供租賃用地占比提高近30%。上海政府壓力最大,預計未來5年,租賃供應比例要達到31%,約需100萬套租房和1700公頃土地。截止2017年底,上海市已經完成租賃用地還不到80公頃。所以未來5年,上海市政府會加大租賃用地的供應量,這是一個很好的投資機會。

需求端方面,則是消費升級。2016年人均GDP水平超過了8千美金后,人們的各種衣食住行都在發生著變化。當下租賃人群里面,77%是20到29歲的85后、90后,他們注重生活品質,對理想的生活環境有一定的追求,而且最關鍵的是他們的父母更希望自己的孩子在一個安全的地方生活。

還有就是首次置業年齡推遲。從2012年到2017年,中國6個核心城市的首次置業年齡平均推遲了3年。這3年的時間,就是有租賃需求的時間,并且這一部分人群很有可能會在人口比例以及租賃需求比例上逐步上升,這給很多品牌運營商或者投資商一個新的機遇。

供給端渠道增加。2017年的市場是多渠道增加租賃供應量。比如政府土地的供應以及市場化持有的主體盤活存量的需要。例如,以我愛我家北京二手房交易市場數據為例,2017年委托其進行兩年以上租賃的個人住房比例同比上升了70%。

多元化投資主體是趨勢。中城投資作為一家房地產投資專業機構,兩年前已著手布局該領域。目前,我們看到主流的金融機構,如銀行、保險機構都在大舉進入長租市場,隨著市場未來3到4年的發展,很多專業化的長租公寓品牌運營商逐漸成熟起來,將會給市場提供標準化的服務和產品。

第二,誰在運營管理?

運營模式可以按從輕到重來分布。第一種是委托管理,過程不承擔太多維修、維護等,只是簡單轉租房屋;第二種是輕包租的二房東模式,從房屋持有人處租賃房屋,不投入任何改造轉租;第三種模式是重包租,利用二房東模式把房屋租下來,投入改造或重新裝修。這個相對前面兩種而言,投入偏重一點,稱為“中資產”。第四、第五種是重資產模式,通過資產收購,將房屋整體買下,再做租賃運營,以及從土地的開發階段,去拿相應的住宅用地用來開發租賃用住宅。

這五種模式從另外一個維度又有分散式和集中式。分散式即是委托管理、輕包租和重包租,集中式則涵蓋了這五個模式。

從經營主體可以分為五大類。開發商主體, 2017年Top50房地產企業全線宣布進入租賃市場,包括萬科、龍湖等均以集中式為主,同時以輕資產開始進入,未來的發展上將是輕重結合;第二類是國家隊,比如上海地產集團已經拿下9塊地,用于長期70年租賃;第三類中介系,也是非常具有代表意義的一個派系,其中有些小的區別。例如紅璞,是以集中式為主,而自如等是以分散式為主;另外還有創業系和酒店系。

第三,紅海還是藍海?

在北上廣深這四個城市,集中式長租公寓運營商有接近350家,一二線城市集中式和分散式連鎖品牌商有數千家,中國的長租市場未來成長空間很大。對標美國租賃市場,美國超過22%的租賃都是機構負責運營管理,這也是中國長租公寓市場的主要對標份額。預測到2025年,我國租賃市場規模整體市值預計會有3萬億。如果對標美國30%的市場占比,這將是一個萬億的藍海市場。

第四,每一個城市都有長租市場嗎?

城市發展租賃市場最核心的指標有三個:一是流動人口,二是大學生數量,三是房價收入比。基于這三個核心指標,我們認為上海、北京、深圳、廣州、天津、蘇州、杭州、武漢、鄭州、成都、南京、廈門、西安、合肥等城市潛力較大,是作為租購并舉、長租市場初級階段可以重點關注的城市。

人口凈流入最多的10個城市租金收入比(租金占人均可支配收入比例)有較大差別,最低的是蘇州,不到16%,大部分城市在28%左右,而成熟經濟體一般在33%到35%左右;另一方面,這10個城市過去10年人均可支配收入增長基本都超過10%。租金和可支配收入每年大約有10%左右的增長,租金占可支配收入的比重每年也約有20%的提升空間。所以,不同的城市和市場需要重點通過這幾個維度來選擇和聚焦來作為首期關注和布局的重點區域。

第五,投資長租公寓能賺錢嗎?

很多開發商或者很多原來房產持有人并不傾向于租賃,首先都追求快速出售,其次房產價格過高,導致租金回報率不夠高。但經過深入分析租賃市場及政策導向,如何有效降低分母?有三個途徑:一是利用不可散售的房屋去租賃,通過長期持有、運營房產,可有效降低分母;二是不一定要拿住宅用地,可以去拿符合批文和規劃的其他類型地塊,比如科研用地,工業用地,產業園區的配套公寓等等;三是土地位置不一定要選擇核心區域,可以選擇在高校附近、一些大型產業園區附近,這些區域的土地價值還相對較低。通過這樣一些途徑,可以有效降低分母。當然更主要的是通過專業的運營管理,來提高分子。

與美國REITs和標普收益對比。從 2000年到現在有兩個階段,主要是2008年經濟危機前后,第一階段是2009年1月份,無論是REITs的指標還是標普500的指標都跌到了最底端。第二階段是2009年之后,REITs的盈利性遠遠超過了標普500,REITs的月收益率更是達到了1.39%。通過這幾個指標,可以認為它是可以長期、穩健盈利的。

同時,對比了兩個比較有代表性的企業,這兩個企業各自有很鮮明的特點。一個是美國的EQR,長租公寓標桿型企業,主要做持有型重資產,其房屋規模不到8萬間,但市值是REITs中最大的一家,接近2500億美元,ROE達到了42.8%。另一家是日本的大東建托,主要做托管業務,房屋規模大,超過了92萬間,ROE達到了30%。前述兩家企業,一個是重資產,一個是輕資產,有各自的特點,卻依然可以達到非常好的盈利性。

第六,長租公寓怎么投?

一是PE+資產投資策略聯動。市場上無論是從輕到重,還是分散式或者集中式,都有一個趨勢就是逐漸向重資產方向發展。對于資產投資機構而言,或者是未來要對標REITs退出作為主要渠道的投資行為,投資方向應是資產投資。同時,考慮到市場整體的成長性,可以提前布局一些運營公司的股權。

二是全鏈條覆蓋。從開發到收購,到運營、到成熟,用不同的投資方式,用私募,再到公募的方式,跨市場投資覆蓋全鏈條。

三是選擇什么樣的合作伙伴。選擇能夠有相對大的股東背景、有成熟品牌的一些運營服務商來作為整個投資的底層資產的運營管理方。

四是這是一個輕重結合的市場,所以從投資的角度也要輕重結合,但是會更加偏重資產布局。

第七,長租公寓怎么退出?

2016年中城投資就開始關注長租市場領域,我們也在思考長租公寓投資的退出問題。2017年新政策給出了答案,我國長租公寓市場資產證券化產品發行提速,發行方式、發行規模屢有突破。最新的旭輝領寓類REITs發行,30億儲架發行規模脫離了旭輝主體信用,純粹是靠領寓的運營能力,給了市場很好的預期。

此外,還有第二個萬億級的市場就是REITs。美國REITs總市值大概是1.11萬億美元,其中居住類占到13%,約占美國GDP 5.3%。美國、新加坡、香港等等成熟經濟體REITs的市值,基本上都占到了GDP的15%到16%。對標2017年我國GDP82萬億的總量,按照相同比例計算,我國租賃市場REITs的規模就是過萬億,這就是第二個萬億級的租賃市場。

長租市場進入爆發期

通過上述的分析,我們認為長租行業此刻正進入一個爆發期,而且已經有了一些相對成熟的品牌運營商在做著標準化、高品質的工作,在不斷創新,不斷完善服務和品質。同時,這是一個可以長期、穩定賺錢的投資領域。我們都期待著資產證券化,期待著REITs在2018年真實的落地。

租購并舉,長租市場投資正當時!

 

注:以上為演講速記稿刪減編輯版本,若有謬誤之處,敬請見諒。

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