中城投資執行副總裁王珊
主旨演講
6月12日，由中國房地產業協會主辦、中國房地產業協會房地產金融與住房公積金和擔保研究分會、資產證券化研究中心和《中國房地產金融》承辦的“2019年中國房地產金融論壇”上，中城投資執行副總裁王珊受邀出席并發表主旨演講，淺談“大資管時代的金融選擇——從加杠桿到加資本”以及背后的金融邏輯。
以下內容根據現場演講整理，與您分享——
宏觀穩杠桿、結構性去杠桿
中性看杠桿和杠桿率
1.從加杠桿到穩杠桿
王珊指出，縱觀2008年以來的貨幣和金融政策，中國先后經歷了加杠桿、去杠桿和穩杠桿三個階段。
第一階段（2008年-2016年）：企業、政府和居民三個部門先后三輪加杠桿。M2和社會融資規模持續增長，宏觀杠桿率和分部門杠桿率處于高位，企業杠桿率特別是國企杠桿率高企。
第二階段（2017年-2018年上半年）：金融政策轉為去杠桿。M2和社會融資規模存量增速均有下降，金融去杠桿初見成效，宏觀杠桿率攀升至高位、逐漸企穩。
第三階段（2018年下半年-2019年）：2018年下半年以來，面對內外部環境的變化，中國進入穩杠桿階段。
自2008年以來房地產金融化加速，房地產行業的整體融資規模巨大。
2.加杠桿的困惑
伴隨貨幣金融政策從寬貨幣到寬信用，房地產企業加杠桿的困境主要體現為高負債、高杠桿和高成本。
高負債：明斯基總結出經濟活動中的三種融資方式，包括還本付息的投資性融資、借新還舊的投機性融資和拆東補西的龐氏融資。這三種方式疊加或混用形成了企業的高負債。
高杠桿：房地產項目的抵押貸款，甚至“一押”、“二押”，項目公司的股權質押和大股東借錢出資設立SPV、再回購SPV股權，這種倒金字塔型的多層融資導致了高杠桿率。
高成本：受金融監管政策和房地產市場調控影響，房地產企業表內融資門檻大幅提升，大量地產融資被擠到“影子銀行”，擠到表外，表外議價和輪后溢價造成了房企融資的高成本。
研究發現，近年來房地產行業總體負債水平較高，房地產融資市場的市場下沉、客戶下沉趨勢越發明顯。
積極看杠桿效率
尋找結構性加杠桿、加資本的行業和企業
房地產市場是一個大市場。大江大河，我國已經形成了10 萬億級的房地產大市場，房地產已然成為中國經濟的壓艙石。通過對近年來全國主要城市二手房房價的研究，我們可以發現，從2017年下半年起，房地產市場開始箱體波動運行。
在重點城市預期改善下，2019年以來土地市場也逐步走出低迷，其中尤其二線城市土地市場最為突出。
房地產市場也是非常穩健的市場。房地產信貸資產不良率低于其他行業，行業有結構性加杠桿空間。通過研究，我們還發現房地產重債務融資、輕權益融資，權益融資明顯不足，加資本的機會很大。
作為房地產私募基金，中城投資注重與優質房企、優質項目合作，抓取結構性加杠桿、加資本的風險收益機會。
積極加資本，提高風險管理水平
房地產下半場，行業集中度持續提升，房地產企業強者恒強。我們認為，TOP房企杠桿效率顯著、資本效率高，通過與TOP房企進行加資本合作，將可分享房地產紅利。
大資管時代，依托專業化主動管理能力，房地產私募股權基金投資正當時。未來，我們將進一步與TOP房企加大在企業和項目層面股權合作機會，合作共贏。
