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中城投資董事長路林:存量時代呼喚不動產“科創板”——REITs再認識

中城投資董事長 路林

REITs是不動產長期投資主體

  1998年商品房制度改革以來,中國城市房地產的保有量迅速增加。在核心城市,二手房交易量逐漸超過新房;2018年全國不動產大宗交易額達到2500億元,其中上海更是連續三年超過1000億元。房地產市場存量時代到來。

  國外發展經驗表明,REITs是不動產的重要投資主體和持有主體。REITs具有組合投資、專業化管理、風險分散等特征,在不動產的發展歷程中充當了不可或缺的角色。

  2014年5月,中信啟航專項資產管理計劃正式發行并在深交所掛牌,成為內地REITs市場發展的重要里程碑。2015年和2016年,住建部、國務院分別發文,提出要積極推進REITs試點。截至2018年11月底,依托資產證券化開展的私募REITs業務,共有41單產品發行,累計融資規模853億元,但標準意義上的REITs還未在中國出現。在境外市場,截至2018年6月底,中國香港、新加坡市場分別有5只和11只REITs,共持有76處境內物業,已發行的REITs市場表現良好。目前,多數一二線城市不動產存量較大,加之潛在供應量逐步釋放,將進一步加大去庫存壓力。沒有標準REITs,中國不動產去庫存一直在路上。

REITs是不動產核心資產“定價之錨”

  從流動性弱的房地產實物資產到流動性強的金融產品,REITs本質上是將“資產”轉化為“資本”,其基本運作模式是通過公開市場募集資金,將儲蓄轉化為長期資本。REITs主要投資于辦公、購物中心、租賃住房、酒店等大宗物業,通過專業化運營獲取租金,實現穩定的經營性現金流;同時通過租金增長及跨周期持有實現物業增值收益。

  REITs主要投資于核心城市、核心片區、核心資產。在上海,優質寫字樓規模超過50萬平方米的核心片區已經達到12個。核心城市經濟總量大,核心片區資產交易活躍,核心資產影響和引導大宗資產交易,具有“引子”價格作用。REITs資產包項下的大宗資產交易,市場關注度高,價格具有標桿意義。

  REITs的定價機制基于真實經營、真實租金的折現,高度市場化。REITs不僅有利于在一級市場上找到資產價格,而且在二級市場上找到基于經營質量、經營效率的市場定價,二級市場定價對一級市場具有價格發現、價格修正的重要作用,是不動產核心資產的“定價之錨”。

REITs堪比不動產“科創板”

  自20世紀60年代REITs最先在美國出現以來,至今已在約40個國家或地區推出。目前,全球公開市場REITs的總市值已超過2萬億美元,其中美國1.15萬億美元,是不動產領域的重要投資主體和資本市場的重要組成部分。

  REITs作為標準化金融工具,具有連續性、公開性、公眾性特點。資產證券化和投資大眾化密不可分,REITs通過標準化證券份額的交易,讓社會大眾能夠有機會投資于價值高、地域性強的不動產,分享到不同地區、不同業態的不動產市場機會和紅利。中國資本市場市值排名全球前三,可投資不動產規模全球第二,REITs可以成為我國多層次資本市場的重要組成部分,為不動產投資經營提供金融創新工具,堪比即將推出的“科創板”。

  REITs應實行注冊制,具有開放性、流動性的高標準,本質上是增加供給,讓估值波動天花板更低,讓市場機制充分發揮作用,鼓勵新產業、新產品、新業態、新模式,推動新舊動能轉換。

REITs是促進實體經濟發展的重要力量

  伴隨房地產市場邁向存量時代,行業發展趨勢由單一的開發建設逐步過渡到持有運營,但也面臨著存量資產增加、資產價格虛高、使用效率低下等問題。在不動產領域,需要一批深耕細作、專業化程度高的投資商、運營商和服務商。

  REITs作為金融與實體、投資與運營的紐帶,不僅是金融活動,也是實體經營活動。與ABS單純的融資功能相比,REITs是權益性資本,規模大、永續經營,可以為不動產投資經營主體實現加資本、穩杠桿。

  REITs通過長期持有、盤活存量,對所持有的資產進行專業化、規模化、集約化的管理運營,為實體經濟提供具有長期穩定租約的經營空間,增加服務要素的有效供給,降低社會經濟運行成本,有利于房地產市場的平穩健康,促進服務業和實體經濟發展。

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