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中城投資董事長路林:水不靜、流且深——從加杠桿到加資本

12月2日,“和未來好好談談——第四屆中城聯盟論壇”在北京舉行。

2018年12月2日,“和未來好好談談——第四屆中城聯盟論壇”在北京舉行。中城聯盟投資管理股份有限公司董事長路林應邀出席,與“宇宙耿直先生”田明、“地產思想家”馮侖、“預言家”陳勁松、“戰略王”林中、“市場洞察家”左暉、“金融女神”呂莉、 “知識大神”吳伯凡、“人工智能科學家”秦曾昌等16位企業家及專家學者共同呈現了一場精彩紛呈的思想盛宴。他們用7個小時,從今天到未來三年、從城市規律到資本紐帶、從市場結構到時間的贈禮、從“經濟支柱”到“受人尊敬”、從品質地產到機器智能、從中國碳排放到后開發時代等多個角度“和未來好好談談”。

中城投資董事長 路林

路林董事長做了題為《水不靜,流且深---從加杠桿到加資本》的演講。他指出,40年的改革開放,波瀾壯闊,新的40年“水不靜,流且深”。金融,一方面是大眾化的,如P2P、互聯網金融、融資租賃、消費金融,大家耳熟能詳;另一方面,它又是神秘的,近些年出現了一些新的金融用語,如PSL、MLF、SLF、ABS、CMBS等。經濟社會各方面都離不開金融。對國家來說,金融穩定才有經濟穩定;對企業來說,財務安全才有企業安全;對家庭來說,細水流長、勤儉持家才有基業長青。

他坦言,最近幾年與杠桿有關的話題很多,從加杠桿到加資本,要中性看杠桿,辯證看杠桿率,積極看杠桿效率;中性看資本,辯證看資本規模,積極看資本質量;中城投資加資本、加杠桿,能夠為企業發展和項目發展服務。

中性看杠桿,辯證看杠桿率,積極看杠桿效率

近年來,我們經歷了股市加杠桿和房市加杠桿。股市加杠桿中,有配資,有配資的配資即配資母基金以及大股東質押。房市加杠桿方面,有首付貸,加按揭以及“六個錢包買房”的多頭共債。

近十年來,中國經歷了“加杠桿、去杠桿、穩杠桿”。

2008年以來,中國經歷了三輪加杠桿,加了杠桿以后放水的“感覺真好”,貓變成了老虎。但M2和社會融資規模持續增長,宏觀杠桿率和分部門杠桿率處于高位,企業杠桿率特別是國企杠桿率高企。

2016年以來,宏觀調控轉向去杠桿,M2增速目前降至10%以下,但杠桿率不降反升,今年一季度宏觀杠桿率升至261%,這種吊詭現象,是因為資產價格下跌了。我們發現,去杠桿更多的是轉移和轉嫁杠桿。銀行債轉股、核銷呆賬轉移杠桿;國企去杠桿未見成效,反而民營企業去杠桿猛烈,加劇惡化了民企生存環境。

2018年以來,面對內外部環境的變化,中國進入穩杠桿階段。穩杠桿需要,所有制中立、競爭中性、開放經濟,否則杠桿是穩不住的。

近五年來,社融增量超過一半用于利息支出,去杠桿和穩杠桿需要保持一定的流動性,控制好速度和力度。

高杠桿、高負債、高成本帶來加杠桿困境。還本付息的投資性融資、借新還舊的投機性融資、拆東補西的龐氏融資,這三種行為形成了高杠桿。項目的抵押貸款、項目股東的股權質押、大股東SPV回購形成了高負債。同時,受調控影響,大量房地產行業融資被擠壓到表外,表外議價、輪后溢價造就了高成本。

路林認為,要中性看杠桿,辯證看杠桿率,積極看杠桿效率。杠桿本身不是問題,杠桿效率才是問題。沒有杠桿質量和杠桿效率的杠桿率不是我們主張的。

中性看資本,辯證看資本規模,積極看資本質量

中性看資本,資本就是錢,錢就是水,水能載舟也能覆舟。同時,也要辯證看待資本規模,積極看待資本質量。

目前的加資本困境,首先是因為估值水平不合理,經常有市值幻覺、估值幻覺,資產估值過高,不可持續,市場變化后就會帶來爆倉。其次,資本形成不足,缺乏風險資本、股權資本、創新資本的形成機制。此外,還需要構建多層次資本市場,如主板、創業板、新三板、科創板,目前科創板注冊制試點方案在醞釀中,未來有望擴展到其他板塊。

中國經濟發展離不開金融深化,金融深化并非過去的金融套利,而是真正的金融創新。金融套利,以通道、嵌套、影子銀行為特征,以監管套利為目的,風險收益不匹配,引致高成本、高債務,犧牲質量和效率。金融創新,以產品深化、投資銀行、市場深化為特征,以風險可控、收益匹配為目的,促進權益資本形成,與實體經濟共同成長,共享紅利。

中城加資本、加杠桿,為企業發展和項目發展服務

中城投資董事長 路林

中城投資成立以來,不斷加資本,經歷12輪增資擴股,從當時的1億增加至如今的逾20億凈資產;資產管理余額從1億擴大至當前300億;累計投資規模超過1100億。

房地產基金與企業共同發展,合作方式包括合伙投資、項目投資、資產包投資以及資產證券化等。未來房地產基金將從非標產品走到標準產品,從私人市場走到公開市場,從貨幣金融走到投資金融。

經濟面臨新舊動能轉換,房地產行業也正在步入下半場,我們期待新周期的到來,新周期需要新動能,新動能需要新資本。中城投資將堅持加能力、加產品,在此基礎上加資本、加杠桿,擴大管理規模,不斷提升服務企業發展和項目發展的能力。

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